Location d'un logement

La location d'un logement est régi en france par la loi NOR: EQUX8910174L. Ce texte de loi est disponible sur le site officiel du gouvernement Legifrance. Le lien vers le texte intégral est en bas de cette page. 

Cette loi précise les droits et les devoirs du propiétaire te du locataire dans le cadre d'une location de logement.La signature d'un contrat de location implique, pour chacune des parties du contrat, des obligations, dont la nature est définie par la loi du 6 juillet 1989. Si l'une des parties ne respecte pas ses obligations, il n'est évidemment pas possible à l'autre de se faire justice elle-même. Elle doit d'abord procéder à une mise en demeure, puis, à défaut de réaction, saisir le tribunal d'instance, toujours compétent en matière de location. Le locataire ne peut en aucun cas s'abstenir de payer son loyer au prétexte, même avéré, que le propriétaire ne respecte pas ses propres obligations. Contrairement à une idée reçue, il ne peut non plus consigner son loyer à la Caisse des dépôts et consignations ou auprès de quelque autre séquestre, surtout choisie unilatéralement. Pour être juridiquement valable, la consignation doit être autorisée par le tribunal, qui à défaut d'accord entre les parties, désignera aussi le séquestre des fonds.

Si vous êtes le propriétaire

Si vous êtes propriétaire, vos obligations sont les suivantes :

• Etablir un contrat de bail obligatoire (3 ans renouvelable par reconduction tacite).
• Lui délivrer gratuitement une quittance de loyer si le locataire en fait la demande (Article 21).
• Justifiez des dépenses effectuées en contrepartie des charges, dont une partie est à payer par le locataire. Si vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel, c'est lui qui se charge de ces formalités, moyennant des honoraires équivalent à un pourcentage du loyer.
• Délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation. le logement donné en location ne doit pas comporter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit également être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les critères permettant de déterminer si le logement répond à ces principes sont fixés par un décret du 30 janvier 2002, prévoyant des caractéristiques de clos et de couvert, un niveau minimal de sécurité des installations d'eau, d'électricité, de gaz et de chauffage, une bonne ventilation et des éléments de confort minimaux. Il prévoit aussi que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.  Si le logement ne répond pas à ces normes, le locataire peut demander à son propriétaire de faire réaliser les travaux nécessaires. En l'absence d'accord entre les parties, le juge peut être saisi et fixer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité du logement, dans les conditions fixées par le juge, celui-ci pourra imposer une réduction du montant du loyer. A noter que les principales aides au logement sont subordonnées au respect, par le logement, des critères de décence du décret du 30 janvier 2002. Le locataire a donc tout intérêt à demander cette mise en conformité.
• Les équipements mentionnés au contrat de location doivent être en bon état de fonctionnement. 
• Ne pas s'opposer aux aménagements de détail réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne transforment pas le logement. On parle ici d'aménagements simples et non de travaux qui constitueraient une transformation du logement. Par exemple, si votre locataire veut changer les moquettes ou les papiers peints, vous ne pourrez vous y opposer. En revanche, vous êtes en droit de vous opposer à des travaux plus lourds : suppression totale ou partielle d'une cloison, remplacement d'une moquette par du carrelage, ... Si votre locataire prend l'initiative de réaliser de tels travaux sans votre accord, et que ces travaux posent un problème de sécurité, vous pourrez même exiger une remise immédiate des locaux en l'état.
• Entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, c'est-à-dire un usage d'habitation ou mixte d'habitation et professionnel. Vous serez donc obligé de procéder à toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, notamment toutes celles rendues nécessaires par la vétusté, celle-ci ne pouvant, en dehors de toute dégradation, être imputée au locataire.  Vous pouvez, avec votre locataire, convenir dans le bail qu'il effectuera certains travaux normalement à votre charge, travaux dont le coût sera imputé sur le loyer. Il faudra alors également prévoir les conditions de remboursement de ces travaux en cas de départ anticipé de votre locataire.

Si vous êtes propriétaire, vos droits sont les suivants :

• Exiger à son locataire qu'il apporte les preuves de sa solvabilité.
• Demander un dépôt de garantie (2 à 3 loyers mensuels).
• Veiller au respect de l'intégrité du logement. Pas de gros travaux sans votre accord préalable.
• Effectuer des travaux d'amélioration ou de valorisation sans que le locataire puisse s'y opposer s'ils n'excèdent pas 40 jours et ne rendent pas le logement impossible à habiter.
• Fixer le montant du loyer librement en début de bail. Pendant celui-ci, il ne pourra alors être majoré que du coût de la construction (indice publié trimestriellement) de l'année qui vient de s'écouler. Au moment du renouvellement du bail, vous pouvez réévaluer le loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du quartier.
• Saisir le juge d'instance en référé, en cas d'incident de paiement, si les commandements à payer n'aboutissent pas.

Vous ne pouvez récupérer un logement mis en location qu'à certaines conditions : au terme du bail (sauf pour les locataires de plus de 70 ans), en cas d'impayés qui provoquent une rupture du bail ou pour vous loger vous-même ou quelqu'un de votre famille.

Aucune assurance n'est obligatoire pour le propriétaire (qui peut en souscrire de façon facultative et est de toute façon couvert pour les parties communes que sont les murs, les planchers par l'assurance de la copropriété). Par contre, le locataire est tenu de souscrire une assurance incendie - dégât des eaux.

Si vous êtes le locataire

Vous êtes tenu à certaines obligations, qui ne se limitent pas au seul paiement du loyer et des charges. Attention, le non-respect de vos obligations peut fournir à votre propriétaire un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler votre bail, voire même, dans les cas les plus graves, de demander au tribunal la résiliation immédiate du contrat et votre expulsion.

Si vous êtes locataire, vos obligations sont les suivantes :

payer votre loyer et vos charges, dans les délais fixés par le bail, et verser le dépôt de garantie s'il est prévu au contrat. Il s'agit évidemment de votre obligation principale dont le non-respect peut aller jusqu'à la résiliation immédiate du bail, si ce dernier contient une clause résolutoire.

utiliser les locaux loués selon l'usage prévu (habitation ou habitation et professionnel) et surtout dans les limites de celui permis par leurs caractéristiques et leur équipement (nombre d'occupants, mode de vie, etc.).

entretenir le logement en prenant notamment à votre charge les réparations locatives. Celles-ci sont définies comme "les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif". La liste de ces réparations est fixée par un décret du 26 août 1987, mais attention, il ne s'agit pas d'une liste limitative. Une réparation qui n'y figure pas peut tout de même être à votre charge. En cas de désaccord avec le propriétaire, c'est le juge qui tranchera.

laisser exécuter dans votre logement les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Toutefois, si ces travaux durent plus de 40 jours, vous pouvez demander une diminution du loyer au propriétaire. Si ces travaux rendent le logement inhabitable, vous pouvez même résilier le bail sans préavis.

ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, votre propriétaire pourra exiger, lors de votre départ, la remise en état initial, ou conserver les transformations que vous aurez effectuées sans dédommagement. Il peut même exiger à vos frais la remise immédiate des lieux en l'état, si ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

vous assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies notamment). Il s'agit de l'assurance de responsabilité concernant les dommages qui peuvent être causés aux biens du propriétaire, à l'immeuble, ou aux tiers, par un sinistre survenu dans votre logement ou imputable à vous. Si le propriétaire vous le demande, vous serez obligé de lui fournir une attestation de votre assureur, lors de la remise des clefs, puis chaque année. Attention, le défaut d'assurance peut conduire à la résiliation du contrat de location si le bail contient une clause résolutoire en ce sens. L'assurance des dommages à vos biens propres (mobilier, effets personnels, etc.) est facultative.

ne pas sous louer une partie ou la totalité du logement ou céder le bail sans l'accord express de votre propriétaire.

  

Garanties locatives

1. Présentation des garanties locatives
2. La garantie de solvabilité du locataire : Le dossier de candidature
   1. Cas d'un salarié français
   2. Cas d'un salarié étranger arrivant en France
   3. Cas d'une personne morale
   4. Cas d'un étudiant
   5. Cas d'une personne retraitée
3. La caution : les garants physiques
   1. Définition et principes généraux
   2. Les conditions de forme
   3. Fonctionnement de la caution
   4. Les conséquences financières du cautionnement
   5. La fin de la caution
4. Les garanties bancaires
   1. Définition, principes et coût
   2. Résiliation de la caution
5. Le Loca-Pass
6. Le dépôt de garantie
   1. Définition et principes généraux
   2. Le montant du dépôt de garantie
   3. Le paiement du dépôt de garantie
   4. Restitution du dépôt de garantie
7. L'assurance loyers impayés
8. Une nécessité pour les bailleurs : affiner l'analyse de risque
   1. Risques & Conseils relatifs aux dossiers de candidature
   2. Risques & Conseils relatifs aux garants
   3. Risques & Conseils relatifs aux garanties Loca-Pass
   4. Risques & Conseils relatifs aux cautions bancaires
   5. Risques & Conseils relatifs aux « assurances loyers impayés »
9. Précautions nécessaires suite au choix des locataires
   1. Au moment de la signature du bail lui-même
   2. Une fois le bail signé

Guarantie de solvabilité du locataire

La loi du 5 mars 2007 créant le droit au logement opposable a renforcé la liste des documents qu’il est interdit au propriétaire de réclamer à son locataire. En voici la liste :

• Photographie d’identité (hormis celle de la pièce d’identité) ;
• carte d’assuré social,
• copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
• attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal ;
• attestation d’absence de crédit en cours ;
• autorisation de prélèvement automatique ;
• jugement de divorce, à l’exception de certains paragraphes ;
• attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres pièces justificatives ;
• attestation de l’employeur, si le locataire peut fournir son contrat de travail et ses derniers bulletins de paie ;
• contrat de mariage ;
• certification de concubinage ;
• chèque de réservation ;
• dossier médical (sauf cas particulier)
• extrait du casier judiciaire ;
• remise d’une somme d’argent plus importante que le dépôt de garantie ;
• production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

Le PASS GRL

Concept innovant au service du logement, des bailleurs et des locataires, le PASS-GRL®, conçu par les partenaires sociaux du 1% Logement avec l’Etat, est un dispositif qui vise à faciliter la relation bailleur-locataire dans le parc privé.

C’est un dispositif d’assurance souscrit volontairement par un bailleur, qui apporte :

• couverture en cas d’impayés de loyer, pendant toute la durée du bail,
• prise en charge des détériorations immobilières du fait du locataire à son départ,
• ainsi que des frais de justice en cas de procédure contentieuse.
• écoute et conseils du locataire en difficulté.
• analyse sociale et proposition au locataire en impayé d’un plan de remboursement adapté à sa situation.

Il permet :

• de lever le 1er frein à la mise sur le marché de logements du parc privé, en rassurant les bailleurs par les garanties proposées (sécurité financière) et la simplification de gestion des impayés.
• de donner au bailleur la possibilité de louer son bien plus vite.
• d’élargir l’offre de logement à l’attention de nombreuses catégories de personnes, le locataire n’étant plus obligé de fournir des cautions familiale ou professionnelle.
• de garantir un accompagnement social du locataire en cas d’accident de la vie.
• de contribuer ainsi à la prévention des expulsions.

 Concrètement, quelles sont les garanties accordées ?

• Les impayés de loyer : loyer + charges locatives TTC net d’aides éventuelles au logement, sur toute la durée du bail ou indemnités d’occupation acquises jusqu’au départ du locataire, avec un plafond de garantie de 2.300 € / mois.
• La gestion automatique du recouvrement des loyers impayés pour le compte du bailleur, sans aucune avance des frais de procédures judiciaires.
• La prise en charge des détériorations immobilières du fait du locataire à son départ, dans la limite d'un plafond de 7 700 € par logement et avec une franchise absolue de 1 mois de loyer hors + charges (nouvelle mesure: la réduction du dépôt de garantie de 2 à 1 mois a fait baisser la franchise, auparavant fixée à 2 mois de loyers + charges)

Quels sont les locataires concernés ?

• Les locataires qui ne présentent pas les critères usuels de garantie demandés par les bailleurs (aujourd’hui, le taux d’effort maximum autorisé est de 33,3 % et un CDI est exigé, sauf demande de caution personne physique ou morale).
• Les locataires qui présentent un taux d’effort dans la limite d’un plafond de 50 %.
• Deux catégories de locataires
• Les locataires éligibles au 1 % Logement relevant de l’UESL.
• Les locataires éligibles à la garantie LOCA-PASS® actuelle.
• Tout locataire d’un logement du parc privé faisant l’objet d’une convention APL (Etat ou ANAH).

Locataires éligibles au 1 % Logement

• Salariés des entreprises du secteur privé non agricole, y compris les anciens salariés retraités depuis moins de cinq ans et les travailleurs saisonniers, sans critères d'ancienneté, de nature du contrat de travail et du nombre de salariés que comptent leurs entreprises.
• Jeunes de moins de trente ans, en situation d’emploi ou de recherche d’emploi.
• Etudiants boursiers de l’Etat.
• Tout locataire du parc privé conventionné.

 

 

Locataires éligibles hors 1 % Logement, pris en charge par l’Etat

• Fonctionnaires.
• Retraités depuis plus de 5 ans.
• Professions indépendantes.
• Demandeurs d’emploi.
•  Jeunes de moins de trente ans, titulaires d’un emploi permanent de la Fonction publique.
• Etudiants non boursiers de l’Etat.
• Salariés du secteur agricole.
• Bénéficiaires des minima sociaux.

Combien ça coûte pour les bailleurs ?

Pour un bailleur isolé : La prime de référence est de 2,50 % TTC du loyer annuel + charges. Elle est payable d’avance, annuellement par tacite reconduction.
Pour les propriétaires qui font gérer leurs logements par un professionnel de l’immobilier : La prime de référence est de 1,80 % TTC du loyer annuel + charges. Elle est payable à terme échu par trimestre.

Les avantages :
Primes déductibles des revenus fonciers (CGI art 31 I 1°a bis).
Ou crédit d’impôt à hauteur de 50 % du montant de la prime des contrats d’assurance GRL® (BOI 5-B-11 2006).

Les aides financières

Le 1% logement

Les aides de l'état pour les propriétaires souhaitant faire de l'investissement locatif

Les lois se succèdent presqu'à chaque changement de gouvernement et prennet le nom de son créateur" : Borloo, Robien, etc... Le principe reste le même : déduire de ses impots sur le revenu une partie de l'investissement en compensation d'un engagement du propriétaire à louer pendant au moins 9 ou 15 ans son bien. Une loi qui permet aux contibuables d'investir dans l'immobilier et au parc de logement locatif neuf de s'agrandir en France.

Liens :

http://www.avendrealouer.fr/conseils/location-immobilier/droits-devoirs.aspx

http://www.passgrl.fr/pages_Mode_d_emploi_du_proprietaire.asp
Agence nationale pour l'information sur le logement (anil.fr)
1% logement : www.gic.fr
Texte intégral et officiel de la loi sur les rapports entre bailleurs et locataires (legifrance.gouv.fr)

source : http://max.space.free.fr/articles/