Retour à la liste des articles



Location d'un logement

La location d'un logement est régi en france par la loi NOR: EQUX8910174L. Ce texte de loi est disponible sur le site officiel du gouvernement Legifrance. Le lien vers le texte intégral est en bas de cette page. 

Cette loi précise les droits et les devoirs du propiétaire te du locataire dans le cadre d'une location de logement.La signature d'un contrat de location implique, pour chacune des parties du contrat, des obligations, dont la nature est définie par la loi du 6 juillet 1989. Si l'une des parties ne respecte pas ses obligations, il n'est évidemment pas possible à l'autre de se faire justice elle-même. Elle doit d'abord procéder à une mise en demeure, puis, à défaut de réaction, saisir le tribunal d'instance, toujours compétent en matière de location. Le locataire ne peut en aucun cas s'abstenir de payer son loyer au prétexte, même avéré, que le propriétaire ne respecte pas ses propres obligations. Contrairement à une idée reçue, il ne peut non plus consigner son loyer à la Caisse des dépôts et consignations ou auprès de quelque autre séquestre, surtout choisie unilatéralement. Pour être juridiquement valable, la consignation doit être autorisée par le tribunal, qui à défaut d'accord entre les parties, désignera aussi le séquestre des fonds.


Si vous êtes le propriétaire

Si vous êtes propriétaire, vos obligations sont les suivantes :

Si vous êtes propriétaire, vos droits sont les suivants :

Vous ne pouvez récupérer un logement mis en location qu'à certaines conditions : au terme du bail (sauf pour les locataires de plus de 70 ans), en cas d'impayés qui provoquent une rupture du bail ou pour vous loger vous-même ou quelqu'un de votre famille.

Aucune assurance n'est obligatoire pour le propriétaire (qui peut en souscrire de façon facultative et est de toute façon couvert pour les parties communes que sont les murs, les planchers par l'assurance de la copropriété). Par contre, le locataire est tenu de souscrire une assurance incendie - dégât des eaux.

Si vous êtes le locataire

Vous êtes tenu à certaines obligations, qui ne se limitent pas au seul paiement du loyer et des charges. Attention, le non-respect de vos obligations peut fournir à votre propriétaire un motif légitime et sérieux de ne pas renouveler votre bail, voire même, dans les cas les plus graves, de demander au tribunal la résiliation immédiate du contrat et votre expulsion.

Si vous êtes locataire, vos obligations sont les suivantes :

payer votre loyer et vos charges, dans les délais fixés par le bail, et verser le dépôt de garantie s'il est prévu au contrat. Il s'agit évidemment de votre obligation principale dont le non-respect peut aller jusqu'à la résiliation immédiate du bail, si ce dernier contient une clause résolutoire.

utiliser les locaux loués selon l'usage prévu (habitation ou habitation et professionnel) et surtout dans les limites de celui permis par leurs caractéristiques et leur équipement (nombre d'occupants, mode de vie, etc.).

entretenir le logement en prenant notamment à votre charge les réparations locatives. Celles-ci sont définies comme "les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif". La liste de ces réparations est fixée par un décret du 26 août 1987, mais attention, il ne s'agit pas d'une liste limitative. Une réparation qui n'y figure pas peut tout de même être à votre charge. En cas de désaccord avec le propriétaire, c'est le juge qui tranchera.

laisser exécuter dans votre logement les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Toutefois, si ces travaux durent plus de 40 jours, vous pouvez demander une diminution du loyer au propriétaire. Si ces travaux rendent le logement inhabitable, vous pouvez même résilier le bail sans préavis.

ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, votre propriétaire pourra exiger, lors de votre départ, la remise en état initial, ou conserver les transformations que vous aurez effectuées sans dédommagement. Il peut même exiger à vos frais la remise immédiate des lieux en l'état, si ces transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

vous assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux et incendies notamment). Il s'agit de l'assurance de responsabilité concernant les dommages qui peuvent être causés aux biens du propriétaire, à l'immeuble, ou aux tiers, par un sinistre survenu dans votre logement ou imputable à vous. Si le propriétaire vous le demande, vous serez obligé de lui fournir une attestation de votre assureur, lors de la remise des clefs, puis chaque année. Attention, le défaut d'assurance peut conduire à la résiliation du contrat de location si le bail contient une clause résolutoire en ce sens. L'assurance des dommages à vos biens propres (mobilier, effets personnels, etc.) est facultative.

ne pas sous louer une partie ou la totalité du logement ou céder le bail sans l'accord express de votre propriétaire.

  

Garanties locatives

  1. Présentation des garanties locatives
  2. La garantie de solvabilité du locataire : Le dossier de candidature
    1. Cas d'un salarié français
    2. Cas d'un salarié étranger arrivant en France
    3. Cas d'une personne morale
    4. Cas d'un étudiant
    5. Cas d'une personne retraitée
  3. La caution : les garants physiques
    1. Définition et principes généraux
    2. Les conditions de forme
    3. Fonctionnement de la caution
    4. Les conséquences financières du cautionnement
    5. La fin de la caution
  4. Les garanties bancaires
    1. Définition, principes et coût
    2. Résiliation de la caution
  5. Le Loca-Pass
  6. Le dépôt de garantie
    1. Définition et principes généraux
    2. Le montant du dépôt de garantie
    3. Le paiement du dépôt de garantie
    4. Restitution du dépôt de garantie
  7. L'assurance loyers impayés
  8. Une nécessité pour les bailleurs : affiner l'analyse de risque
    1. Risques & Conseils relatifs aux dossiers de candidature
    2. Risques & Conseils relatifs aux garants
    3. Risques & Conseils relatifs aux garanties Loca-Pass
    4. Risques & Conseils relatifs aux cautions bancaires
    5. Risques & Conseils relatifs aux « assurances loyers impayés »
  9. Précautions nécessaires suite au choix des locataires
    1. Au moment de la signature du bail lui-même
    2. Une fois le bail signé

Guarantie de solvabilité du locataire

La loi du 5 mars 2007 créant le droit au logement opposable a renforcé la liste des documents qu’il est interdit au propriétaire de réclamer à son locataire. En voici la liste :

Le PASS GRL

Concept innovant au service du logement, des bailleurs et des locataires, le PASS-GRL®, conçu par les partenaires sociaux du 1% Logement avec l’Etat, est un dispositif qui vise à faciliter la relation bailleur-locataire dans le parc privé.

C’est un dispositif d’assurance souscrit volontairement par un bailleur, qui apporte :

Il permet :

 Concrètement, quelles sont les garanties accordées ?

Quels sont les locataires concernés ?

Locataires éligibles au 1 % Logement


 

 

Locataires éligibles hors 1 % Logement, pris en charge par l’Etat

Combien ça coûte pour les bailleurs ?

Pour un bailleur isolé : La prime de référence est de 2,50 % TTC du loyer annuel + charges. Elle est payable d’avance, annuellement par tacite reconduction.
Pour les propriétaires qui font gérer leurs logements par un professionnel de l’immobilier : La prime de référence est de 1,80 % TTC du loyer annuel + charges. Elle est payable à terme échu par trimestre.

Les avantages :
Primes déductibles des revenus fonciers (CGI art 31 I 1°a bis).
Ou crédit d’impôt à hauteur de 50 % du montant de la prime des contrats d’assurance GRL® (BOI 5-B-11 2006).


Les aides financières

Le 1% logement

Les aides de l'état pour les propriétaires souhaitant faire de l'investissement locatif

Les lois se succèdent presqu'à chaque changement de gouvernement et prennet le nom de son créateur" : Borloo, Robien, etc... Le principe reste le même : déduire de ses impots sur le revenu une partie de l'investissement en compensation d'un engagement du propriétaire à louer pendant au moins 9 ou 15 ans son bien. Une loi qui permet aux contibuables d'investir dans l'immobilier et au parc de logement locatif neuf de s'agrandir en France.

Liens :

http://www.avendrealouer.fr/conseils/location-immobilier/droits-devoirs.aspx

http://www.passgrl.fr/pages_Mode_d_emploi_du_proprietaire.asp
Agence nationale pour l'information sur le logement (anil.fr)
1% logement : www.gic.fr
Texte intégral et officiel de la loi sur les rapports entre bailleurs et locataires (legifrance.gouv.fr)

source : http://max.space.free.fr/articles/